IMMO.CHRIS · Deal Check
Investor · Mentor · Immobilienökonom · 25 Jahre Erfahrung
Investitionsanalyse · Deal-Dossier
Mehrfamilienhaus · Musterobjekt · Mehrfamilienhaus (6 Einheiten), Norddeutschland
58
SCORE
PRÜFEN
Solide Basis mit klarem Verhandlungsspielraum.
📊 Bewertungs-Übersicht
Score-Gauge & Bewertungsprofil — je länger der Balken, desto besser (gestrichelt: Zielkorridor)
Aufgedecktes Potenzial
+650 €/Mon
+7.800 €/Jahr möglich
1 Quelle · 0 mit hoher Realisierbarkeit
Förderpotenzial
45.000 €
Kaufpreis-Abschlag
-60.000 €
Brutto-Rendite
5.30%
Ziel ≥ 5%
Cashflow/Mon.
+180 €
Nach Rate & Kosten
DSCR
1.24
Ziel ≥ 1,20
LTV
78%
Ziel ≤ 80%
🚫 K.O.-Kriterien
✓ Keine K.O.-Kriterien — Deal ist prüffähig🏠 Objektdaten
| Typ / Adresse | Mehrfamilienhaus · Musterobjekt · Mehrfamilienhaus (6 Einheiten), Norddeutschland |
| Kaufpreis / m² | 640.000 € · 2.100 €/m² |
| Fläche / Einheiten | 305 m² · 6 WE |
| Kaltmiete (Markt/Bestand) | 2.850 € / 2.450 € |
| Baujahr / Zustand | 1968 · gepflegt |
| Grundstück | 410 m² |
Fazit
Mehrfamilienhaus · 2.100 €/m² · 305 m² Fläche.
🗺️ Marktanalyse
| Standort | stabile Mittelstadtlage (B-Lage) |
| Mietmarkt | nachfragestark |
| Vergleichspreise | 2000–2200 €/m² |
| Bodenrichtwert | 350 €/m² |
| Mietspiegel | 8,10 €/m² |
Fazit
stabile Mittelstadtlage — B-Lage.
👥 Zielgruppen- & Mieteranalyse
Universitäts- und Verwaltungsstadt mit stabiler Nachfrage von Studierenden, jungen Berufstätigen und Familien.
Beste ZielgruppeJunge Berufstätige & Studierende (möbliert)Nähe zur Hochschule und zum Zentrum erlaubt möblierte Vermietung mit klarem Aufschlag.
Studierende (möbliert)14–16 €/m²
Nachfrage: HOCHFluktuation: HOCHEignung: HOCH
Möblierung ~4.000 €/WE
Junge Berufstätige10–11 €/m²
Nachfrage: HOCHFluktuation: MITTELEignung: HOCH
geringer Invest
Familien8–9 €/m²
Nachfrage: MITTELFluktuation: GERINGEignung: MITTEL
Grundrisse ok
Senioren (barrierearm)9–10 €/m²
Nachfrage: MITTELFluktuation: GERINGEignung: GERING
Umbau EG nötig
Miet-Maximierung über die Zeit
Kurzfristig · 0–12 Mon.
Junge Berufstätige
+400 €/Mon
Bestandsmieten liegen unter Markt — bei Auszug direkt anpassen.
Hebel: Nachvermietung zum Marktniveau
Mittelfristig · 1–3 Jahre
Studierende möbliert
+600 €/Mon
Möblierte Einheiten heben die Quadratmetermiete deutlich.
Hebel: schrittweise Möblierung 2–3 WE
Langfristig · 4–10 Jahre
Mischnutzung + barrierearm
+900 €/Mon
Repositionierung sichert Vermietbarkeit über den Zyklus.
Hebel: EG-Umbau, Aufteilungsoption
Fazit
Beste Zielgruppe am Standort: Junge Berufstätige & Studierende (möbliert) — hier liegt das Miet-Maximum.
📊 Kennzahlen
| Bruttomietrendite | 5.30% |
| Nettomietrendite | 4.10% |
| Kaufpreisfaktor | 18.7x |
| DSCR | 1.24 |
| LTV | 78.0% |
| Cashflow/Monat | 180 € |
| Eigenkapitalrendite | 7.90% |
| AfA jährlich | 12.800 € (2%) |
Fazit
Brutto-Rendite 5.30%, DSCR 1.24, Cashflow +180 €/Mon.
🔍 Aufgedeckte Potenziale — 1 Quelle · +650 €/Mon
Dachgeschossausbau
~ MITTEL+650 €/Mon
Reserve unterm Dach.
Voraussetzung: Statik
Baurecht: §34
Invest: 95.000 € · Payback: 12 J · ROI: 8%
8% ROI
8% ROI
Fazit
Versteckte Reserven von +7.800 €/Jahr — der zentrale Hebel für Wert und Rendite.
📜 Mietrecht & Mieterhöhungspotenzial
Mietpreisbremse
Greift nicht
Zulässige Miete: 3.100 €/Mon
Stille Reserve
+400 €/Mon möglich
Potenzial: 14% = +400 €/Mon
Mietform-Empfehlung
Indexmiete empfohlen
Spielraum vorhanden
Kündigungsschutz
Hinweis
Standard
Fazit
Stille Reserve +400 €/Mon — rechtssicher hebbar.
🏚️ Sanierungsstau & Energieeffizienz
Energieklasse EHeizkosten Mieter/Jahr
8.400 €
CO₂-Abgabe Vermieter/Jahr
900 €
Sanierungsstau gesamt
62.000 €
Kaufpreisabzug
-40.000 €
Modernisierungsumlage-Potenzial
210 €/Mon
Gewerke-Check
Heizung5 JahreWärmepumpe prüfen38.000 €
- Heizungstausch bis 2035
Energetische Empfehlung: iSFP erstellen
Fazit
Sanierungsstau 62.000 € — als Kaufpreis-Hebel und Modernisierungsumlage nutzbar.
⚖️ Baurechtliche Einschätzung
B-Plan Situation
§34 Innenbereich
GFZ-Reserve
gering
Nutzungsänderung
Möglich
Bauantrag
Bewertung
solide
—
Fazit
solide
💰 Förderprogramme — 45.000 € Gesamtpotenzial
KfW 261
Effizienzhaus
45.000 €
Voraussetzung: Sanierungsfahrplan
Fazit
Bis zu 45.000 € an Förderung und Zuschüssen sind nutzbar.
🧮 Kaufpreisreduktions-Kalkulator
1
Listenpreis
640.000 €
5.30% Brutto-Rendite · Faktor 18.7x
2
Potenzial-Mehrwert nach Maßnahmen
+7.800 €/Jahr
Kapitalisierbarer Mehrwert bei Faktor 20: ca. +156.000 €
3
Abzug Investitionskosten
-95.000 €
Gesamtkosten aller Maßnahmen
4
Abzug Fördermittel
-45.000 €
KfW-Zuschüsse & steuerliche Vorteile
5
Gerechtfertigter Ankaufspreis
aus Zielrendite
| Bei 7% Zielrendite | 470.000 € |
| Bei 6% Zielrendite | 520.000 € |
| Bei 5% Zielrendite | 580.000 € |
| Gerechtfertigter Abschlag | -60.000 € (9.40%) |
Ankerpreis
560.000 €
Erstes Angebot
Zielpreis
595.000 €
Realistisches Ziel
Limit
615.000 €
Harter Ausstieg
über Sanierungsstau argumentieren
Fazit
Gerechtfertigter Abschlag 60.000 € — realistischer Zielpreis 595.000 €.
Wo dein Verhandlungshebel am stärksten greift — und mit welchen Argumenten du den Zielpreis durchsetzt — bereiten wir gemeinsam vor.
💥 Stress-Test — 4 Szenarien
positivnegativ
Cashflow pro Monat je Stress-Szenario
Zinsanstieg 5.5%
Neuer Cashflow-120 €/Mon
BewertungKRITISCH
Puffer
Leerstand 15%
Neuer Cashflow+40 €/Mon
BewertungENG
Mietrückgang 10%
Neuer Cashflow+20 €/Mon
BewertungENG
Kostenschock +30%
Neuer Cashflow+60 €/Mon
BewertungSICHER
Fazit
Belastbar, aber einzelne Szenarien werden eng — mit Reserve kalkulieren.
🚪 Exit-Strategien
Empfohlen
Verkauf nach 10J
180.000 € · 9.20% p.a.
Wertsteigerung
WEG-Aufteilung
220.000 € · 11.00% p.a.
Einzelverkauf
Halten
120.000 € · 7.00% p.a.
Cashflow
Fazit
Bester Ausstieg: Verkauf nach 10J (9.20% p.a.).
Welcher Exit zu deinem Ziel passt — und das richtige Timing dafür — stimmen wir im persönlichen Gespräch auf deine Situation ab.
📈 10-Jahres-Projektion
Kumul. CashflowVermögensaufbau
Entwicklung über 10 Jahre (Projektion)
| Kumulierter Cashflow (Ist) | 21.600 € |
| Cashflow mit Potenzialrealisierung | +96.000 € |
| Tilgung (10 Jahre) | 98.000 € |
| Wertsteigerung (2%/J.) | 128.000 € |
| Gesamtrendite auf EK | 82.00% |
Fazit
Auf Sicht von 10 Jahren Gesamtrendite 82.00% auf das eingesetzte Eigenkapital.
⚠️ Risiken & Chancen
- Sanierungsstau
- Bestandsmiete unter Markt
Fazit
Überschaubares Risikoprofil mit beherrschbaren Punkten.
💡 Empfehlung
Prüfenswert bei erfolgreicher Kaufpreisverhandlung.
Der Deal trägt sich mit realistischem EK-Einsatz.
Nächste Schritte
1
Sanierungsgutachten2
Finanzierung anfragen📈
Brauchst du weitere Unterstützung?
Du hast jetzt die Zahlen — im persönlichen Gespräch ordnen wir den Deal gemeinsam ein: Verhandlung, Finanzierung, Ankaufsstrategie oder ein begleitendes Mentoring. 25 Jahre Erfahrung, direkt auf dein Vorhaben gemünzt.
Persönliches Gespräch mit Christian buchencalendly.com/immobilienprofi-chris/deal-check-gesprach
Hinweis: Datenbasierte Ersteinschätzung. Fördermittel nach Programmstand 2025/2026 — Konditionen prüfen. Keine Anlageberatung. Christian Andreas Haufs — Investor · Mentor · Immobilienökonom · 25 Jahre Erfahrung.
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